農地のままだと家は建たない ～農地転用の話し～
農地は農地法という法律により、その利用や売買など厳しい制限があります。
農地を他人に譲渡する場合、農地から他の用途に変更する場合は、
自由に行うことはできません。
今回、マイホームを建てる土地は農地(畑)です。
マイホームを建てる場合、
土地に関する法律のうち、都市計画法、農地法など法律の規定を考慮しなければなりません。
私が家を建てる場所というのは、ある程度街中に所在している農地ということで、市街化区域農地と言われます。
市街化区域内の農地に家を建てる場合、こんな手続きが必要です。
農地法と都市計画法
日本において、農地は過保護なほど守られています。
国の最大の役割として、自国民の保護がありますが、
その一環として食料の確保は重要です。
その為、農作物の確保という意味で農地は保護の対象となっています。
農地の所有者は、農地について色々な保護政策が取られる反面、
農地を売ったり、あげたり、農地以外の用途に変更したりを事由にできません。
上記のことをしたい場合、市町村役場に届け出るか、市町村長又は都道府県知事の許可を受ける必要があります。
因みに、届出と許可の違いは、
届出は出せばO.K.
許可は行政のO.K.をもらわないといけない
ということになります。
一般的に、行政などへの申請において、
届出はかんたん、許可はむずかしいです。
土地の利用に関し、農地の区分に関して、農地法の他に別の法律が絡んできます。
その区分される農地ごとに、
農地法について届出が必要になるのか、許可が必要になるのかが変わってきます。
土地を利用するにあたり、都市計画法という法律があります。
この法律では、人が住む場所(都市計画区域と言います)を定め、
それを市街化区域と市街化調整区域という2つの区域に分けます。
概要として、
市街化区域は、人を集めて暮らしやすいように整備する区域、
市街化調整区域は、逆に人が住めないように田舎のまま残しておく区域
だと思って下さい。
行政の立場からすると、
街中にある農地は、出来るだけ宅地に変えて人を集めたいという思惑があり、
街中にある市街化区域の農地を宅地化し易いように届出のみで変更出来るようにしています。
逆に、田舎にある農地は余程のことがない限り農地のままにしておきたいため、
宅地化を抑制するために(宅地化し辛くさせるため)許可が必要となります。
通常、こうした行政への届出、許可関係については、
行政書士という専門家が委任を受けて行うことになります。
マイホームを建てる場合、
ハウスメーカーや工務店が提携している行政書士が行うことが多いかと思いますが、
マイホームの予算の関係で、届出についての行政書士への報酬を節約したい方、書類作成が億劫でない方などは、
時間と労力さえ惜しまなければ、自分で作成が可能かと思います。
(今回初めて4条届出を行いましたが、必要資料等について市町村役場などで詳しく教えてもらえました)
農地法４条の届出
農地の移転に関し、農地法では次の規定があります。
農地法３条・・・農地を農地のまま他人に移転する場合、こんな内容の書類を提出しなさい
農地法４条・・・農地を農地以外に地目を変更する場合、こんな内容の書類を提出しなさい
農地法５条・・・農地を地目変更して他人に移転する場合、こんな内容の種類を提出しなさい
今回、自己(同居親族)の所有する農地を宅地に転用し、それを建築主(私)及び自己(同居親族)が使うことになることので、第４条の規定が適用になります。
※参考までに、例えば親(別居親族)が所有する農地を宅地にし、そこに子がマイホームを建てる場合は５条の規定が適用になります。
また、市街化区域内の農地ですので、農業委員会への届出を行うこととなります。
私の住む岐阜県瑞穂市の場合、まずHPにて連絡先を確認し、
商工農政課(他の市町村も似たような課があるかと思います)に電話をします。
その後、申請に必要な書類一覧をメールで送ってもらい、必要資料の作成を行います。
必要な書類は以下の通りです。
○農地法第4・5条申請申込書
○農地法４条届出書
○誓約書(宅地化に対して周りの農地に迷惑を掛けませんという内容のもの)
○土地利用計画図(転用後の建築物、排水等の処理の計画図面)
○区長承諾願
○対象地地図(グーグルマップ)
○申請土地付近の現況図(グーグルマップやブルーマップ)
○土地登記簿(履歴事項全部証明(法務局で取得する原本))
○公図(法務局で取得する原本)
土地利用計画図については、ちゃんとした製図図面が理想なのでしょうが、
今回、エクセル(直線と塗りつぶしの機能)で作りましたが、問題なく認められました。
準備した各書類を提出用と控え用(返却用)の２部ずつ作成し、提出をします。
提出後、書類に不備がなければ１週間程度で農地法４条の許可証と控え用申請書が手元に戻ってきます。
農地法４条に関する届出処理は上記のとおりです。
ここまでで、農地を宅地にできることとなりました。
ただ、宅地になった訳ではありません。
ここから、この許可証を使って法務局において土地の地目変更登記を行うこととなります。
続きは次回の地目変更登記編を御覧下さい。
