住宅ローンの借り方 ～フラット３５と民間住宅ローンの損得～
住宅ローンといえば、フラット３５という名前が頭に浮かんでくるかと思います。
実はフラット３５も、手続きは市中銀行が行うんです。
だから、フラット３５で借りるときも、
一般的な民間住宅ローン(銀行借入)も、
取り敢えず借りる先は銀行です。
知ってるつもりのフラット３５
「フラット３５」は、制度の名前です。
金利に変動がなく、35年借りられるという意味からその名前が付けられましたが、
2004年にフラット３５になる前は、旧住宅金融公庫による「証券化支援による新型住宅ローン」という名称でした。
制度の内容はというと、「銀行が本来負う返済不能リスクを住宅金融支援機構という公的機関に負担させて個人が銀行から借金をしやすくする」ものです。
証券化については、ローンを借りる個人にとってはあまり重要ではありませんので、説明は省略します。
また、フラット３５について、銀行と機構との間の連携の違いで買取型と保証型に区分されますが、
平成28年10月時点で99％が買取型となっていますので、買取型だけで説明していきます。
フラット３５か民間住宅ローンかズバリどっち？
「フラット３５」か、それとも市中銀行から直接借りるいわゆる「民間住宅ローン」か。
どっちが良いのでしょうか？
借りる側からすれば、どっちでも良いから安い方が良いという結論になりますよね。
ただ、どちらが安いか比べてみようとする場合、
それぞれ必要になる費用の種類、名前が微妙に異なっており分かりにくくなっています。
また、計算方法も均一ではありません。
金利による計算(主に団信保険料)と借入残高による計算(融資事務手数料)があり、
そこが分かりにくさの要因だと思いました。
そこで、今回、費用について全て金利に反映させる方法を使って、
フラット３５の場合と民間住宅ローンの場合の費用を全て金利に反映させる方法をとります。
(標準的な融資事務手数料は借入金残高の２％位で、これを35年ローンの金利に直すと0.15％程度になります)
なお、次にフラット３５と民間住宅ローンについてかかる費用と特徴をそれぞれ付記します。
項目に○が付いているものは、金利に反映させて計算します。
【フラット３５】
○固定金利(ずっと同じ、変動金利より高い、どの銀行で借りても金利の範囲は一定)
○融資事務手数料(銀行へ払う手数料0.15％、民間住宅ローンの場合より高い)
○機構団信保険料(0.35％＋三大疾病等0.1％、任意のため他の保険で代用可)
○特別金利ありフラット３５S(金利Aの場合10年間－0.3％)
物件に制限(機構が認めた優良住宅、民間住宅ローンは特になし)
ざっくりですが、3,000万円を、金利1％、団信加入、特別金利なし、元利均等35年返済で借りた場合、
金利を含めた実質的な負担は、上記から
1％+0.15％+0.35％＝1.5％となります。
返済総額は3,858万円、内金利以外の費用は270万円になります。
手数料や団信保険料も馬鹿にはなりません。
【民間住宅ローン】
○変動又は固定金利(10年固定、その後変動が最優遇、銀行の判断で変わる)
融資事務手数料(フラット３５の場合より安い、数万円)
○団信保険料(0.35％＋三大疾病等0.1％くらい、民間住宅ローンは必須)
○保証料(0.2～0.4％くらい、民間住宅ローンでは必須、借換で返金）
民間住宅ローンは、一定期間（10年）固定金利、その後変動金利が一般的です。
フラット３５との比較においては、
民間住宅ローンの融資事務手数料が金利に反映されないほど安い一方、
団信特約料と保証料でやはり0.6％位の費用が発生しています。
金融機関の貸出金利が何％になるかで、有利不利が変わってくるのが分かるかと思います。
金融機関の貸出金利は、フラット３５と異なり、各金融機関が決めます。
フラット３５の金利より高くなるか低くなるかは金融機関の判断次第です。
なお、フラット３５の金利については、
フラット３５のホームページで毎月最新の金利が表示されます。
そして、お住いの都道府県からフラット３５の商品を販売する金融機関が検索できます。
検索結果は、借入金利と融資事務手数料しか表示されませんが、
利用できる銀行が一覧で、金額順などで表示できますので便利です。
よく住宅ローンの比較サイトなどで、
「住宅ローン商品は金融機関によって金利・手数料に大きな差がある。」なんてフレーズが出てきます。
もちろん比較するのは大切ですが、
金利、手数料、保険料などを計算していくと、
金利が低くても、融資手数料が高いとか、
融資手数料率が低くても、金利が高いとか、
なんだかんだでそれ程変わらないなんてことも起きてしまいます。
ただし、銀行によってキャンペーンなどを実施していることもあるため、常に確認は必要です。
なお、ネット銀行などは金利、事務手数料など安いです。
私自身、調べていて驚きました。
現時点で、住信SBIネット銀行では、
借入金額が工事請負価格の80％以内、返済期間20年などの要件はありますが、
保証料0％、団信保険料0％で固定金利0.81％という商品があります。
保証料、団信保険料込で0.81％というのは
なお、魅了的な商品でありますが、当然に審査は厳しく、
また審査の書類作成等を自分で行う必要があり、膨大な手間と時間がかかります。
慣れていない方だとかなりの負担かと思います。
それでもこの金利は魅力的です。
数字では測れないもの ～審査の辛甘～
フラット３５と民間住宅ローンとの比較でよく出てくるのが、
借入の際の審査について、どちらが厳しいかという話しです。
ズバリ、民間住宅ローンの方が、審査は厳しいです。
民間住宅ローンの場合、特に借りる側の属人的な評価に着目します。
所得がある人かどうか、ちゃんと返済できる人かどうかを中心に見ます。
あと、担保価値の算定のため、土地や建物の評価を行います。
これらを基にいくら貸せるかを決めます。
銀行も、自分たちでリスクを取る分、審査も当然に厳しくなります。
一方、フラット３５は、どんな仕事をしているかとかはそれほど影響しません。
年収に対する返済額の割合が明示されている程度です。
もともと民間銀行ではリスクを取れないような長期固定住宅ローンを貸すための制度ですので、審査は民間住宅ローンよりは甘めではあります。
まとめ
私の場合は、まだ検討中ですが、
フラット３５による借入を検討中です。
理由は、自営業でしかも開業したばかりであり、
民間住宅ローンの審査が通らないかもしれないという懸念があること。
そして、省エネ住宅の金利の特例を受けるつもりですこと。
これら２点から、フラット３５にする予定です。
もちろん、最終的には民間住宅ローンも審査を受けるつもりではいます。
条件次第ではありますが。
なお、自分で言うのも憚られますが、
税理士とか弁護士とかいわゆる資格保有者は、
一般の自営業者よりは審査等で優遇されるという話しを聞きますが、
実際のところどうなんでしょうか？
自分が人柱となって今後報告したいと思います。
