メリットの多い認定○○住宅って？ ～認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEHについての損得～　その１

2016年10月15日

ゼーリシ、家を買う ゼーリシブログ

最近はマイホーム造りのため、ご多分に漏れず、

休日には展示場へ行ったり、近所にある完成物件の内覧会などに参加しています。

といっても、流石に何軒も見て回っていると、

言っては何ですが、基本的にどれも同じに見えてきますw

 

「家は小さくてもいいから、どうしても都心に建てたい。」

「建てたい家の敷地が間口や奥行きが極端に狭いので標準的な家が建たない。」

そうした厳しい土地の制約がない限り、また大富豪が建てる家を除き、

家のサイズや形などはそれほど差がないようになっています。

家を建てるといのは、基本的に材料と設備を組み合わせるという作業。

その中で高いもの安いものを選ぶことで差が出る。

「デザイン性が優れている」、「そのハウスメーカーではないと手に入らないようなモノがある」、「ハウスメーカーのブランド価値」といった理由がないと、

基本的にはモノとモノとの組み合わせなのかなと思う今日この頃です。

 

また、建物の価格について考えてみると、

大きいハウスメーカーであれば、広告宣伝費が上乗せされるため、その分販売価格が高くなる。

一方で中小のハウスメーカー、工務店等であれば、建築資材の一括仕入などが出来ずに建築コストが高くなり、販売価格も高くなる。

どこのメーカーで造るかも、もしかしたらそれほど変わりなはないのかと思い始めました。

もちろんメリットデメリットはあるので、簡単に決めないようにしましょうw

感想はこのぐらいにしておきます。

 

さて、展示場などで、現時点でおおよそのハウスメーカー、工務店などが必ずといって良いほどアピールしてくるのが、「高断熱」、「高気密」からの「省エネ」です。

また、設備として、エコキュート、エネファームなどが内覧会をする家の外に置いてあったりします。

細かい技術的なことは流石に分かりませんが、時代の流れとして、こうした省エネ、節電、エネルギー消費低減といったものに対応していけないと、ハウスメーカーも生き残っていけないんだなと思いました。

そうした状況の中で、省エネ＝認定低炭素住宅という謳い文句がよく喧伝されています。

 

税理士をやっていると、よく所得税の確定申告における住宅ローン控除の計算、贈与税の住宅取得資金の贈与の計算などで「認定長期優良住宅」という言葉が出てきます。先程の「認定低炭素住宅」などの認定○○という言葉が出てきます。一度まとめようと思いましたので、今回記事にします。

また、省エネ、低炭素住宅から、更に進んで今後の住宅市場の標準になってくるであろうZEHについても書いていきます。

 

認定○○、誰が認定するのか？

最終的な認定者は主に市町村・都道府県

最終の認定者は、所管行政庁です。私の住む岐阜県では、県が認定します。

政令指定都市などは市町村になるようです。

ただ、その前に登録住宅性能評価機関(以下、「評価機関」とします。)の審査を受け、適合証の発行を受ける必要があります。

所管行政庁のチェック項目のうち、事前に何点かを評価機関でチェックを受けて来てねということです。

住宅性能評価機関は、図面のチェックと、実地調査(インスペクション)を通じて、住宅の評価を行います。

これらの調査を通じて、その建物が基準に適合しているか否かを判断、言葉を変えると「鑑定」をします。

評価の基準は以下のとおりです。

 

①構造の安定に関すること

②火災時の安全に関すること

③劣化の軽減に関すること

④維持管理・更新への配慮に関すること

⑤温熱環境に関すること(温熱環境・消費量エネルギーに関すること)

⑥空気環境に関すること

⑦光・視環境に関すること

⑧音環境に関すること

⑨高齢者等への配慮に関すること

⑩防犯に関すること

 

沢山の基準がありますが、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の適用を受けようとする場合は、10項目のうち一部の基準のみクリアしていれば認定は受けられます。

その他にそれぞれの認定住宅について個別の基準が存在するイメージで良いかと思います。太文字のところは、次回の認定低炭素住宅の説明のところで出てきます。

 

住宅性能評価制度

従来、住宅については、「省エネの家」、「地震に強い家」など、各ハウスメーカーがその家の特徴を独自で定義していました。

ただ、これらの性能について画一的な基準が存在しなかったため、基準がバラバラで耐震性、耐火性、省エネ性などの優劣の比較が困難でした。

消費者にとって比較がし易いように、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき住宅の性能評価が制度化されました。

登録住宅性能評価機関という建築物に関する検査機関が、建てる前の設計の段階、建設中及び完成段階でそれぞれ検査を行います。

 

制度のメリットとしては、評価機関が建築主及びハウスメーカーとの間に入り、

第三者機関として設計及び工事が適正に行われているかの監督をします。

また、評価を行い、所管行政庁の基準を満たす建物については、

住宅ローン金利の優遇や火災保険・地震保険の減額などの特典があります。

更に、建築主及びハウスメーカーとの間でトラブルが発生した場合には、

有料ですが指定住宅紛争処理機関が対応してくれるなどもあります。

一方でデメリットとしては、検査に費用がかかること、申請に時間がかかること。

あと、当然ですが造り始めてからの申請は不可能ですので、建てる前からの準備が必要となります。

なお、どこの評価機関でも実施する検査内容は同一ですが、費用は評価機関により差があるようです。

 

制度を利用した方が良いかどうか

「省エネ性能が高く、ランニングコストが少なく済む家を建てたい。」

「コストを掛けても良いので、ある程度良い家を建てるつもりだ。」

こうした方は、この制度を利用し、評価機関へ費用を支払っても行う価値はあるかと思います。

聞くところによると、有名なハウスメーカーが販売しているような、ある程度の断熱性や気密性の高い家であれば、認定低炭素住宅の基準はクリアするそうです。

省エネの家を望まないのにわざわざコストを掛けるのはどうかと思いますが、

現時点で新しく家を建てる場合は、省エネが前提で家も作られています。

何を優先して家を建てるかを考え、ハイスペックな家や省エネの家が優先されるのであれば、自ずと基準をクリアすると考えれば良いと思います。

認定住宅を建てるコストに数万円から十数万円の追加をする一方で、

金利や火災保険、税金などの減額が評価コストを上回るのであれば、是非評価を依頼された方が良いと思います。

住宅ローンの借入を前提にしている方は、金利の優遇は特に魅力的だと思います。

この低金利の時代で尚且つ優遇金利を適用すれば、所得税の住宅ローン控除の1％を下回る金利で借りることもできるかもしれません。

最初の10年間だけですが、住宅ローンを借りて住宅ローンの金利を上回る税金の還付が得られるかもしれません。

ただ、還付になるか否かは、個人の所得の多い少ないに左右され、すべての人が対象になるというわけではないのでご注意下さい。

認定された建物のメリットについて、細かいものは今後まとめて書きます。

 

次回、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅の説明などを書いていきます。