土地の価格の調べ方 ～うわ…私の○○、低すぎ…～ その2
前回土地の価格を調べてみよう ～うわ…私の○○、低すぎ…？～ その1では、
土地のおおよその価格を自分で調べてみようということでした。
今回は、4つの価格の種類とその概要をご説明します。
実勢価格とは
実勢価格は、実際に取引された価格です。いわゆる時価です。
公示機関は国土交通省です。WEBサイトもあります。
売買されたリアルな土地の価格が出てきます。
ちなみに、私の住む市町村のデータを見てみました。
具体的な地番までは出てきませんが、条件検索をすることができ、
自分の住む地域の土地取引の参考になるかと思います。
「この条件ならこれくらいの値段にはなる。」ということがわかるかと思います。
ただ、やはり都市圏では売買実例も豊富ですが、取引の少ない地方では参考にできるほどの売買が少ないですので、どうしても個別事情が反映されがちになります。
例えば、どうしても早く売りたい人がいる場合や、どうしても早く買いたい人がいる場合では、どうしても値段が安くなったり高くなったりということが出てきます。
メリット：実際の土地の値段がわかる
デメリット：取引事例なので、公正な値段を表しているかは微妙
公示価格とは
公示価格(公示地価とも呼ばれます)は、公示機関は国土交通省で、全国で標準地という価格の基準点となる地点の毎年1月1日時点の価格を、
専門家が鑑定評価等を行い算定するもので、標準地の「正常な価格」を表しています。
実勢価格から、売り主、買い主の個別事情ができるだけ除かれている価格といったところでしょうか。
WEBサイトは、先ほどの国土交通省｜土地情報総合システムでも見られますが、
一般財団法人資産評価システム研究センター｜全国地価マップでも見られます。
こちらは対象となる土地の地図から公示価格はもちろん、
相続税の路線価や固定資産税の路線価なども見られますので、便利で仕事上もよく使っています。
ただ、公示価格はどうしても理論上の価格ということになります
実際の個別の土地の評価は、土地一つ一つが違うため、それぞれ基準となる土地から補正をすることになります。
補正の話しになると、専門家の分野になってしまいます。
ですので、あくまで近所の標準地の価格がわかるということになってしまいます。
メリット：標準的、公正な土地の値段がわかる
デメリット：個別評価のためには、一手間必要（難しい補正の話しがでてくる）
路線価(相続税評価額)
路線価は、公示機関は国税庁（財務省）で、毎年7月初旬に路線価図として公表されます。
この路線価により計算した金額は、相続税を計算する上での土地の値段ということになります。
路線価による土地の値段の決め方については、
地図上の道路に価格が記載されており、
それぞれ道路に接する土地ごとに
その道路の価格に土地の面積を乗じて土地の価格を計算します。
相続税を計算する実務では、個別の土地の価格を計算するには難しい計算になりますが、
大まかには個別の土地ごとの価格がわかります。
ちなみにこの路線価、公示価格のおおよそ８０％になるように設定されています。
路線価による価格を８０％で割り戻すことで、おおよその公示価格がわかるという建前になっています。
なお、路線価についてですが、農村地域などいわゆる田舎については設定がされておらず、
相続税を計算する上では、次の固定資産税評価額を用いて計算します。
メリット：市街地であれば、おおよそ個別の土地の値段がわかる
デメリット：あくまで相続税計算上の土地の値段であるため、公示価格と差異がある場合もある
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、公示機関は市区町村で、毎年４月に公表されます。
不動産を所有さている方は、同時期に固定資産税の通知書とともに郵送される「固定資産税（都市計画税）課税明細書」に記載されています。
固定資産税評価額は、固定資産税を課す基準となる価格です。
計算については、相続税と同じように路線価があり、それを基に市区町村が補正して計算しています。
先ほどの路線価は、公示価格のおおよそ８０％ということでしたが、固定資産税評価額は、おおよそ７０％になるように設定されています。
なお、こちらも固定資産税評価額を７０％で割り戻すことで、おおよその公示価格がわかるという建前になっています。
固定資産税評価額は、固定資産税（都市計画税）課税明細書を見ることによって自分の持っている不動産の価格はわかります。
では、例えば自分の隣近所や周辺の不動産の土地の価格はわかるのでしょうか？
一般的には知られていませんが、実は一定期間に限り、
納税義務者（固定資産を持っていて固定資産税を払っている人）が同一市町村内の他の土地建物の固定資産税評価額を見ることが出来ます。
これは固定資産税の縦覧制度というものです。
ただし、あくまで自分の持っている不動産の固定資産税評価額が適正であるかを判断するために設けられた制度ですので、
不動産を持っていない方は見ることはできません。
メリット：おおよそ個別の土地の値段がわかる
デメリット：あくまで固定資産税計算上の土地の価格であるため、公示価格と差異がある場合もある
まとめ
文章が長すぎて、どうでもよくならないで下さいね（汗）
あくまで参考程度ですが、これらの情報を知っているか知らないかで
不動産業者の対応も違ってきます。
土地の購入で損しないためにも、
その先にある「良い家を造る」ためにも、ちょっとだけ頑張って勉強してみましょう。
ちなみに、私の家を建てる土地ですが、
路線価に基いて計算すると公示価格ベースで100坪で1,600万円ほどになってしまいます。
ただ、税理士としての経験と勘からの判断ですが、
実勢価格はもう少し安いとは思います。
それほど土地の価格は難しいです。
